토지거래허가구역 지정 1년, 전세난·외곽 집값 급등

토허구역 내 매수, 어떤 조건이 붙나

2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역에 들어갔어요. 이후 주택을 사면 4개월 내 입주하고 2년 동안 실거주해야 합니다. 무주택자는 2027년 말까지 이 의무가 유예되며, 기존 임차인의 계약갱신청구권이 인정되면 최장 3년 3개월까지 실입주가 미뤄질 수 있어요. 대출 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한돼요.

• 대상: 토허구역 내 주택 매수자, 기존 임차인
• 조건: 4개월 내 입주, 2년 실거주 (무주택자 2027년 말까지 유예)
• 대출 한도: 시가 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억

규제가 만든 전세 매물 공백

실거주 의무가 붙자 집주인이 집을 팔거나 전세를 놓지 않고 직접 들어가 살기 시작했어요. 그 결과 1,000가구 넘는 대단지에서 전세 매물이 0건인 곳이 나왔습니다. 노원구 상계동 보람아파트(3,315가구)는 2026년 9월 17일 기준 전세 매물이 2건뿐이었고, 중계동 여러 단지에서도 전월세 물건이 거의 없었어요.

서울 아파트 전월세 신규 매물은 10·15 대책 직전 44,055건에서 2026년 9월 37,686건으로 14.5% 줄었어요. 전세 매물은 24,369건에서 20,529건으로 15.8% 감소했고, 월세는 19,686건에서 17,157건으로 12.9% 줄었습니다. 매물이 사라지자 전셋값은 지정 이후 9.96% 올랐고, 성북구 15.65%, 노원구 14.63%로 급등했어요. 월세도 13.7% 상승했어요.

항목	10·15 대책 직전	2026년 9월	변동률	기준 시점
전월세 신규 매물	44,055건	37,686건	-14.5%	2026년 9월
전세 매물	24,369건	20,529건	-15.8%	2026년 9월
월세 매물	19,686건	17,157건	-12.9%	2026년 9월

강남은 내리고 강북은 오르는 이유

10·15 대책 이후 서울 아파트 매매가는 2026년 10월 5일 기준 10.41% 상승했어요. 하지만 지역별 차이는 뚜렷합니다. 강남구(-0.34%)와 서초구(-0.27%)는 8월 둘째 주 이후 9주 연속 하락했어요. 반면 성북구(16.51%), 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 구로구(13.69%)는 급등했어요.

지역	매매가 변동률 (2025.10.20~2026.10.05)	비고
성북구	+16.51%	중저가 수요 유입
서대문구	+14.40%	중저가 수요 유입
강서구	+14.39%	중저가 수요 유입
구로구	+13.69%	중저가 수요 유입
강남구	-0.34%	9주 연속 하락
서초구	-0.27%	9주 연속 하락

강남 고가 주택은 대출 규제와 실거주 의무로 매수세가 끊겼습니다. 규제를 피한 실수요가 15억원 이하 중저가 아파트로 이동하며 강북 외곽 집값을 밀어 올렸어요. 규제 의도와 무관하게 시장 왜곡이 발생한 것이에요.

대출 한도, 현금 준비는 충분한가

한국은행 기준금리 인상으로 주담대 금리는 4%대 중후반까지 올랐습니다. 토허구역 내 시가 15억원 이하 주택도 대출 한도가 6억원으로 제한돼요. 15억~25억원 구간은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 받을 수 있어요. 마포구 아현동 같은 지역에서는 대출 최대한도가 2억~4억원에 그쳐, 현금 부족 무주택자는 매수가 어려운 상황이에요.

대출 가능액은 계약 전에 반드시 사전 확인해야 합니다. 시가 기준이므로 같은 단지라도 호가에 따라 한도가 달라질 수 있어요. 국토교통부나 서울부동산정보광장에서 본인 조건에 맞는 한도를 조회해 보는 게 안전해요.

놓치기 쉬운 실거주 의무 조건

무주택자만 유예 대상입니다. 1주택자의 갈아타기 수요는 유예에서 제외돼요. 기존 임차인의 계약갱신청구권이 인정되면 실입주가 최장 3년 3개월까지 미뤄질 수 있지만 집주인이 실입주하면 임차인의 갱신권 행사가 불가능해져요.

2026년 8월 서울 아파트 거래 신고는 3,340건으로 전월 5,841건 대비 48.8% 감소했어요. 9월 19일 기준 매물은 72,081건으로, 9월 3일 세제개편 발표일(60,409건)보다 19.3% 늘었습니다. 거래는 줄고 매물은 쌓이는 관망세가 이어지고 있어요.

클리아 체크

✅ 지금 할 일: 국토교통부·서울부동산정보광장에서 본인이 사는 지역이 토허구역인지, 무주택자 유예 대상인지 확인
⚠️ 놓치면: 1주택자는 실거주 의무 유예 대상이 아니므로, 매수 후 4개월 내 입주·2년 거주 조건을 충족하지 못하면 제재 대상이 될 수 있음
📌 꼭 기억할 것: 대출 한도(15억 이하 6억) · 실거주 유예 기한(2027년 말) · 전세 매물 감소율(15.8%)

강남은 9주 연속 하락 중이지만 성북·노원 등 중저가 지역은 15% 이상 올랐습니다. 같은 서울이라도 규제 여파가 완전히 다르니, 계약 전에 지역별 전세 매물 수와 대출 한도를 꼭 비교해 보세요. 매물이 없는 단지는 전셋값이 계속 오를 가능성이 있으니, 이사 시점을 정할 때 이 수치를 기준으로 삼으면 좋습니다.

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▲ 원문 기사 이미지 (출처: hankyung.com)

출처

"갭투자 잡으려다 시장 왜곡"…토허제 1년, 전세난·외곽 집값 급등

(서미숙의 집수다) '토허구역+대출규제 확대' 11개월…내몰리는 임차인들

(10·15 대책 1년) 1년 새 서울 중하위권 뜨고 강남은 위축

토허구역 실거주 의무 추가 유예…"매물 나오지만 시장은 관망"

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